Калининград вошёл в рейтинг городов России, где можно с выгодой переехать из квартиры в частный дом. И жители области активно пользуются этой возможностью. Мы узнали у эксперта, как действовать, чтобы мечта о собственном доме стала реальностью и какие «подводные камни» встретятся на пути.
Вошли в «десятку»
Сервис «Яндекс Недвижимость» составил рейтинг, где переезд из квартиры в частный дом возможен без существенных доплат. В тройке «лидеров» - Омск, Казань, Красноярск. Калининград - на 10-м месте.
Эксперты выяснили, что в Калининграде разница в стоимости квадратного метра «вторички» и частного дома составляет 38 %. Так, разменять 60-метровую «двушку» получится на дом площадью 96 кв. м, а 80-метровую трёхкомнатную — на дом 128 кв.м*.
«Действительно, в Калининграде можно купить дом по цене квартиры, - говорит директор ООО «Союза профессиональных риелторов» области Татьяна Гилёва. - Взять, к примеру, меблированную «двушку» до 79 кв. м где-нибудь в центре Калининграда, на ул. Леонова, которая, в среднем, стоит 11-13 млн руб. За такую сумму вполне можно купить небольшой дом на Орудийной, Краснокаменной, Северной горе или дом с ремонтом в Холмогоровке. Спрос на дома за год вырос на 20 %. Население области становится старше. Многие хотят оседлости, земли. Раньше считалось, что дом больше интересует пожилых людей, которые настроились встретить старость на грядках. Но сегодня заполучить его стремится и молодёжь. Аудитория самая разная: предприниматели, айтишники, «удалёнщики». Мои знакомые, к примеру, решили выращивать коз. Продали квартиру и переехали на хутор. Кто-то занялся пчеловодством и растениеводством. Это история не про быстрые деньги, а про размеренную спокойную жизнь, где ты сам себе хозяин».
Загородной недвижимостью в нашем регионе активно интересуются и иностранцы.
«В прошлом году зарубежные гости наведывались большей частью «в разведку» (у некоторых коллег-риэлторов в записной книжке до 200 номеров интересующихся). Теперь люди приезжают конкретно на сделки, - продолжает Татьяна Павловна. - Это, как правило, русские немцы, имеющие двойное гражданство. Закон им позволяет приобретать в России недвижимость с землёй. Иностранцы с одним паспортом такого права лишены. Покупатели - чаще смешанные пары: к примеру, муж - немец, жена - русская. В области образуются целые кварталы жилья, выкупленного иностранцами. Потенциальные фермеры чаще выбирают Краснознаменский район. Тем, кому достаточно 6-8 соток, селятся вокруг городов. Наведайтесь в известный элитный коттеджный посёлок на окраине Калининграда: тут обосновались и айтишники, и приезжие из столицы, и иностранцы. Дом в 80 кв. м стартует там от 7 млн руб.»
Анна Н. живёт в Германии. В прошлом году она купила дом в Зеленоградске, чтобы сэкономить на отпуске. Говорит, это дешевле, чем тратиться ежегодно на Турцию и другие страны. Окончательно в Калининград она перебираться не собирается: не хочет терять хорошую немецкую пенсию. Многие её знакомые поступили так же. Большую часть времени проводят в российской Прибалтике, а за границу ездят к детям и внукам.
Ипотека в помощь
Соотечественникам помогает реализовать мечту о доме сельская ипотека. Сегодня по программе с господдержкой можно получить кредит 6 млн руб. на 30 лет под 3 % годовых. Если займ берут оба супруга - 12 млн, то тогда первый взнос увеличивается до 40 % (есть разные варианты программы, которые нужно уточнять в банке. - Авт.).
Здесь главный фактор: стабильная зарплата. Сложность в том, что, по условиям программы, дом должен быть не старше 5 лет, к нему должны быть подключены все коммуникации: газ, свет, вода, отопление. Но, как говорят риэлторы, к примеру, в Гвардейском районе найти подходящий под это описание дом практически невозможно. Существуют и другие «подводные камни». В договоре по сельской ипотеке есть «хитрый» пункт: «банки вправе оставить за собой право повысить ипотечную ставку, если ключевая ставка будет повышаться». Ключевую ставку повышали уже несколько раз, пока ставки по сельской ипотеке не трогали. Но никто не гарантирует, что также будет в дальнейшем. Если маятник вдруг качнётся в другую сторону, мы получим массу залоговой недвижимости. «Ипотетчики» будут выставлять объекты на продажу, потому что не смогут обслуживать кредит.
Ещё одно «но»: под сельскую ипотеку подходят населённые пункты до 30 тысяч жителей, не входящие в городские округа. Отрадно, что под эти условия попадают наши курорты - Зеленоградск, Светлогорск, Янтарный и традиционно популярный Гурьевск. В Зеленоградске продажи дома стартуют от 20 млн руб. Но можно присмотреть домик в Малиновке - от 7,5 млн. руб. В Заостровье дом 150 кв. м обойдётся в 14 млн. Равноценные сделки, когда продал квартиру и по такой же цене купил дом, крайне редки. Люди чаще стремятся накопить первоначальный взнос на покупку дома, а городское жильё сдавать в аренду. Либо построить дом и использовать его под сдачу. Таких, кто продаёт единственное жильё с целью купить дом, -
30 %.
Калининградка Ольга Н. ещё 10 лет назад продала «трёшку» на Кошевого с дизайнерским ремонтом за 5 млн руб. Полгода искала подходящий дом. Сразу поняла, что в городе подходящих вариантов, кроме СНТ, нет. Вскоре удачно подвернулся таун-хаус на 2 семьи в Б. Исаково.
«Мы купили половину дома с переплатой в 1 млн руб., - рассказывает Ольга. - И не жалею: сейчас Б. Исаково - фактически район Калининграда. Мы существенно улучшили свои условия. Переехали из многоэтажки с загаженным подъездом и оплёванным лифтом в собственный дом. Разбили на 4 сотках сад, поставили теплицу. За коммуналку платим в 2,5 раза дешевле. Оплачиваем только свет, газ, телефон и интернет. Скважина своя. Да, если потечёт крыша или ещё что-то случится со зданием, это будет только наша головная боль. Единственное, что не нравится: в шторма постоянно вырубает свет, но это беда многих посёлков области...».
С того времени цены, конечно, сильно выросли. Если сейчас Ольга продавала бы свою квартиру с «автономкой» и хорошим ремонтом, она могла бы выручить от 7, 5 до 8, 2 млн руб. А дом в Б. Исаково площадью 180 кв. м стоит от 12 млн и выше. Но, если постараться, можно найти подходящий вариант жилья.
А вот покупать дом в садовых обществах - рисковое дело.
«Сейчас многие из СНТ, особенно в Центральном и Московском районах Калининграда, а также прибрежные, попадают в зону турбулентности, - говорит Татьяна Гилёва. - Если градостроительным планом застройки на месте ваших грядок предусмотрена федеральная трасса, будьте уверены, её проложат. Так уже было неоднократно. Да, вы получите компенсацию, но не всем хочется начинать с нуля. К тому же садовые общества изначально не заточены для постоянного проживания. Нужно быть готовым, что здесь, к примеру, дороги, освещение и подвоз газа делаются только за счёт общества. Туда зачастую не доезжают «скорые», пожарные, невозможно вызвать такси. Но есть те, кто принимает такой образ жизни. Есть и в СНТ шикарные дома по 30-40 млн руб.».
*Эксперты брали за основу медианную стоимость «квадрата» в квартире и в частном доме в городской черте за последние 5 месяцев. Новостройки, дуплексы, роскошное и ветхое жильё в расчётах не учитывали.
Снесло крышу. 
Как продать свою квартиру.