Доводилось слышать мнение, будто в росте цен на жильё виноваты журналисты. Мол, это они пишут о подорожании недвижимости и тем самым подталкивают людей скупать квартиры.
Если это так, то на днях калининградская областная Межведомственная комиссия по формированию территориальных сметных нормативов в строительстве разоблачила происки пишущей братии. Своим решением от 6 декабря 2006 года она утвердила среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2007 года.
Она будет составлять 17535 руб. для Калининградской области и 18 019 руб. для областного центра, то есть примерно 680 долларов. Между прочим, сумма в 18 019 руб. установлена для определения размера субсидии, предоставляемой молодым семьям на улучшение жилищных условий для всех муниципальных образований области.
Тонкость юмора Межведомственной комиссии сможет оценить лишь тот, кто сегодня лихорадочно пытается решить свой жилищный вопрос, а таких только в Калининграде, по данным министерства ЖКХ и строительства правительства Калининградской области, насчитывается примерно 110 тыс. человек, или более 41 тыс. калининградских семей. Один мой знакомый рассказывал, как в поисках сравнительно недорогой 1-комнатной квартиры набрёл по объявлению на убитое жильё по ул. Эльблонгской в Балтрайоне. Клетушка с печным отоплением общей площадью 24 кв. м хозяевами была оценена в 36 тыс. "зелёных", то есть примерно по 1 500 долларов за "квадрат"!
Евроцена за "квадрат"
Неудивительно, что жители области мечутся в неизвестности: как поступить? Может быть, произойдёт снижение цен и покупку жилья лучше отложить? А если удорожание жилой недвижимости продолжиться такими же темпами, как сегодня? Попытаемся оценить факторы, влияющие на состояние регионального рынка жилой недвижимости.
В последние 7 - 8 лет рынок жилой недвижимости Калининграда был достаточно прогнозируемым и развивался спокойно. Среднегодовой рост цен составлял порядка 17-20%. В 2006 году ситуация резко изменилась - примерно с середины года начался скачкообразный рост цен практически на все категории жилья в городе. Всего за 2 месяца (август и сентябрь) стоимость жилья на вторичном рынке Калининграда увеличилась практически на 25%. Рынок лихорадило: продавцы постоянно поднимали цены, сделки срывались. По итогам года рост цен на жильё составит примерно 60 - 65% - это абсолютный рекорд за всю историю рынка. Многие аналитики, не исключая и представителей исполнительной власти, предвидят в долгосрочной перспективе в течение 2007 года рост стоимости "квадрата" до 2 000 евро.
Главная причина такого развития событий - несбалансированные спрос и предложение. Низкие объёмы вводимых новостроек и дефицит квартир на вторичном рынке (особенно малогабаритных) совпал с общим экономическим ростом, повышением уровня жизни и развитием кредитования. За неимением лучших инвестиционных инструментов многие стараются любые доступные средства вложить в стабильное и постоянно растущее в цене жильё. Если за весь 2005 год Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области зарегистрировало 98 договоров ипотеки на жилые помещения, то за 9 месяцев этого года таких договоров зарегистрировано 465. Среднемесячный рост более чем в 6 раз! Интересно, что на волне ажиотажа многие, поддавшись панике, стали брать кредиты, причём в большинстве случаев не ипотечные, а потребительские - получить такой кредит значительно проще и быстрее.
Стабилизация не прогнозируется
Сегодня резервов на рынке жилья Калининграда просто нет, а объёмы жилищного строительства пока недостаточны. Строительство нового жилья во многих городах региона не проводится на протяжении последних 15-20 лет.
Надо сказать, что правительство Калининградской области стремится переломить ситуацию на рынке жилья. Напомню, в этом году планируется сдать 500 тыс. кв. метров жилья, а в следующем - 700 тыс. кв. метров. Однако этого пока недостаточно, тем более что примерно треть этой площади приходится на индивидуальные жилые дома. Да и непонятно, хватит ли у строителей ресурсов наращивать объёмы вводимого жилья. В ближайшие 2-3 года в регионе может возникнуть дефицит стройматериалов (металл, песок, щебень) и особенно цемента, стоимость которого за прошедший год выросла почти на 70%. Этот фактор также влияет на себестоимость возводимого жилья, а значит, и на его конечную цену.
Сегодня некоторые потенциальные покупатели стоят перед дилеммой: покупать жильё немедленно или подождать два-три месяца, пока не стабилизируется рост цен и, по законам рынка, возможно, произойдёт снижение стоимости квартир. Но общая тенденция рынка за это время вряд ли поменяется. Поэтому тем, у кого назрела необходимость в улучшении жилищных условий, могу посоветовать делать это независимо от состояния рынка.
Метр дорожает. Жильё в Калининграде скупают приезжие с Урала 
"Вторичка" подешевела на треть 
Минстрой: стоимость жилья в Калининграде будет только расти