Продам дом с машиной. Каждая вторая сделка в янтарном крае - «в рассрочку»

Калининградская область находится в рейтинге регионов с очень высоким уровнем инвестиционной привлекательности. Цены на новостройки в наших курортных городах опередили жильё на черноморском побережье страны. Об этом и многом другом говорили на Прибалтийском межрегиональном форуме недвижимости, который проходит 8 — 11 июля в Калининграде.

Дача на Балтике — это престижно

На форум не без сложностей прилетели риэлторы, застройщики, финансисты, маркетологи и другие эксперты со всей страны.

«Каждый год мы становимся богаче профессионалами, которые приезжают к нам. Потом становятся нашими партнёрами и бывают здесь каждый год. Новички влюбляются в наш регион. Сами инвестируют и привозят потенциальных покупателей, — говорит один из организаторов межрегионального форума недвижимости предприниматель, собственник компании „Клипер недвижимость“, риэлтор, аукционист Татьяна Таранцова. — Калининградские технологии жилищного строительства внедряются по всей стране. Есть чем поделиться, что взять для себя от других спикеров и практиков. И это здорово! Именно в таком обмене мы сильны».

Несмотря на свою удалённость, а, может, и благодаря ей ситуация в сфере недвижимости в янтарном крае выглядит очень неплохо на фоне остальной России.

«За 5 месяцев с начала текущего года продажи в Калининградской области выросли на 34%, в то время как в целом по России они сократились на 17%, — рассказал управляющий Калининградским отделением Сбербанка Олег Тихомиров. — Более 35, 5% жилья в регионе покупают приезжие. На „первичке“ Балтийск, Зеленоградск занимают первые строчки в стране. На „вторичке“ стабильная ситуация. По динамике стоимости лидируют Светлогорск, Зеленоградск, Пионерский, Калининград. Стоимость квадратного метра позволяет строителям зарабатывать».

По данным эксперта, за год в регионе значительнее всего новостройки подорожали в Балтийске (+32, 3%). Медианная стоимость «квадрата» с мая 2024 года на май текущего года выросла с 83, 6 до 110,6 тыс. руб. В Зеленоградске подорожание составило 27,04%: с 183,8 до 233,5 тыс.руб. В Пионерском рост 14, 94% — со 164 до 188, 5 тыс. руб. В Калининграде — 9, 42 %: со 138 до 151 тыс. руб.

По «вторичке» лидируют курортные Светлогорск (плюс 23, 45%) — со 170, 6 до 210, 6 тыс. руб. и Зеленоградск (плюс 14, 56%) — с 205, 3 до 235, 2 тыс. руб. за кв. метр.

В Калининграде стоимость кв. метра готового жилья выросла с 118,7 до 132,5 тыс. руб. (плюс 11, 63%). Наши города тут обошли Геленджик, Новороссийск, Ессентуки, Кисловодск, Краснодар и Сочи.

Татьяна Таранцова подтверждает: в Калининградской области активно покупают квартиры жители Камчатки, Владивостока, Новосибирска, Мурманска и других городов России. Иметь квартиру или домик у моря на побережье Балтики стало престижным.

«Растёт количество сделок с гостями из-за рубежа. Традиционно обращаются за жильём соотечественники из Германии, в последнее время активно едут покупатели из Латвии, — рассказала она. — Жильё приобретают, как для себя: ездят несколько раз в год „на дачу“, возят родственников, так и с целью инвестиций. К примеру, собственники из Канады приезжают в Калининград перезимовать — там холодно. Многие россияне покупают у нас жильё, чтобы сдавать в аренду. Компании, занимающиеся управлением такой недвижимостью (сейчас их в регионе больше 30), за последние 3 года очень сильно расширили предложение. Из-за высоких ипотечных ставок на рынке много „вторички“. Сейчас в продаже более 6 тыс. готовых квартир. Собственники очень хорошо торгуются. Те, кому надо продать, часто скидывают 10 — 15% от стоимости. Один из владельцев даже выставил на продажу дом стоимостью 5 млн руб. вместе с машиной. Никогда такого не было! На „первичке“ практически каждая вторая сделка осуществляется „в рассрочку“. Это порой выгоднее, чем ипотека. Чаще всего условия такие: 30% первоначальный взнос и до конца строительства (2 — 2, 5 года) ежемесячно или ежеквартально оплата. Получается от 90 до 300 тыс. каждый месяц в зависимости от категории недвижимости, количества комнат. Для москвичей это отличные условия. Выкупить недвижимость можно за 3 года, а не 15 — 20лет, как в ипотеку. Переплаты никакой. Оформляется „рассрочка“ через банк, договор долевого участия».

Рассчитывать на «ценопад» не стоит

Сейчас в СМИ часто звучат прогнозы, что рынок жилья подходит к «точке невозврата». Новостройки стоят нераспроданные. Строительный бизнес терпит убытки. Если ситуация не изменится, масса девелоперов забросит начатые проекты и откажется от реализации новых.

«По моим оценкам, в Калининградской области не распродано не менее 10 000 квартир. По сданному жилью — по разным проектам — это 25 — 30%. По строящемуся — 40%. Если ипотечная ставка останется прежней или будет расти, регионы, где строилось много жилья, могут попасть в пике, когда предложение превышает спрос и значительно, — считает Президент Гильдии риэлторов Калининграда Олег Перевалов. — И сейчас количество предложений давит на рынок. Наверное, просто стагнация усугубится, и будет «провис» на ещё больший срок. Сейчас мы находимся в точке ожидания: либо ставка снизится, и мы начнём расти с осени. Либо ещё на полгода, год войдём в глубокую депрессию. Но в любом случае это не «точка невозврата». У застройщика есть понятие себестоимости, проектное финансирование от банка. Рынок затаится — будут меньше вводить новых проектов. Но притормаживают сдачи объектов по другой причине, чтобы не висели на балансе сотни тысяч метров, за которые уже капают налоги, их нужно отапливать и т. п. .... Цены на недвижимость балансируют со стремлением вниз, но они не будут падать. На «вторичке» условно стоит квартира за 10 млн, её покупают за 9 — 8, 5 млн. По «первичке» возможности сильно снижать цену нет, так как есть проектное финансирование у банков. Застройщикам проще, чтобы жильё стояло, нежели оно продастся ниже психологической отметки. У банков в проектное финансирование тоже заложена маржа. Рассчитывать на «ценопад» покупателям не стоит. Но делать предложения, торговаться можно и нужно».

«Антикризисные меры»

Председатель секции Экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, председатель Правления Ассоциации МЖС, академик МАИН Валерий Казейкин рассказал журналистам «АиФ. Калининград», что государство принимает целый ряд «антикризисных» законов с целью поддержать застройщиков и покупателей жилья в нынешнее сложное время.

«В настоящее время в России примерно 70% квартир, находящихся в стадии строительства и построенных, не продано, — говорит эксперт. — Возникает коллизия: с одной стороны, жильё есть; с другой оно недоступно большинству населения. Доступна лишь социальная программа. Необходимо искать иные механизмы для реализации жилья. Один из таких — аренда с правом выкупа. Человек сразу не платит большие суммы, арендует, но по мере того, как его благосостояние улучшается, выкупает квартиру. Целый ряд компаний уже пользуется этим механизмом. Кто-то даёт покупателям рассрочку, кто-то большие скидки — до 25%. Государственная программа также есть, её реализует ДОМ. РФ. Они специально строят арендное жильё — в первую очередь, для служащих. Государство всегда найдёт механизмы, чтобы жильё было реализовано. Может в перспективе Сбербанк, Дом. РФ, ВТБ создадут несколько Фондов арендного жилья. Это было бы логично. По крайней мере, оно не стояло бы пустым. Это обсуждается на самом высоком уровне. Основной акцент делается на малоэтажное жильё. По итогам первого квартала этого года, доля индивидуального жилья в стране составила 77% от общего объёма ввода. Сейчас в Совете федерации ежемесячно проходят круглые столы, парламентские слушания — что ещё необходимо сделать с законодательством, чтобы оно шло по цивилизованным правилам. Уже приняты закон о комплексном развитии территорий, о проектном финансировании. Последний — о финансировании по договорам подряда с эскроу- счетами. И он очень эффективно пошёл. С 1 марта заключено порядка 2, 5 тыс. договоров, построено 200 домов. Получились нормальные условия и для застройщиков, и для покупателей. Один из крупнейших банков разработал хорошую программу, суть которой — застройщик может взять кредит под 1% годовых до 500 млн руб. При этом до 100 млн — без залога и поручительства. И очень многие компании этим пользуются. На середину года я насчитал 27 тыс. компаний, которые по ней аккредитовались. Думаю, 1500 из них уже получили эти деньги: кто-то 15 — 20, некоторые 500 млн руб. Если появляется заказчик, он выбирает дом, компанию, она строит под 1%. Деньги жильцов защищены — лежат на эскроу-счетах. Не будет обманутых покупателей индивидуальных домов. Там, правда, другая проблема вылезла. Некоторые адвокаты, пользуясь этим, устраивают потребительский терроризм. Когда дом построен и сдан, его не принимают в эксплуатацию, потому что существует требование законодательства о том, что за каждый день просрочки идут пени. Иногда доходит до того, что ушлые люди отсуживают по два дома. Но с этим серьёзно борются».

По мнению Валерия Казейкина, будущее за малоэтажным строительством — индивидуальными домами от 100 до 150 кв. м., которые как раз востребованы у многодетных семей. Так, парламентарии предложили выдавать российским семьям беспроцентный кредит на приобретение квартиры и дома с механизмом списания кредита — 25% за каждого ребёнка. При рождении трёх детей кредит прощается. Мой собеседник уверен, что эта идея будет реализована. Он рассказал о целом «городе» из 300 малоэтажных домов в Оренбургской области. Там в школах уже 3 года подряд открыва 1acc ют по 11 первых классов.

Вот с земельными участками (их предлагается давать семьям с одним и более ребёнком, прожившим вместе 10 лет) сложнее. Землю надо предоставлять с сетями, а для этого их сначала построить. В регионах у муниципалитетов зачастую нет таких денег, да и земля давно в частной собственности.

А что с ипотекой?

Заместитель гендиректора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов рассказал «АиФ. Калининград», что по итогам первого полугодия объём снижения рынка ипотеки составил больше 50%. Произошло это из-за повышения ставок, отсутствия программ господдержки, программ с социальной ипотекой.

«Если брать ипотеку по рыночным условиям, ставка с прошлого года составляет «20% плюс». К примеру, при кредите в 3 млн руб. человеку нужно иметь доход минимум 100 тыс. в месяц. Далеко не каждая семья может себе позволить такой платёж, — говорит он. — Поэтому упал объём рынка. Это явление мы считаем временным. В ряде регионов будут запускать новые программы, адресованные на конкретную аудиторию, связанные с поддержкой в ипотеке. Прежде всего, в «первичке». Надеемся, с осени появятся программы, связанные с малоэтажным строительством, земельными участками. Да, в целом рынок 2025 года покажет значительное снижение объёма ипотечного кредитования. Скорее всего, по прогнозу, будет не менее 30% снижения рынка, по сравнению с 2024 годом. Но всё это за счёт роста ставки. Как минимум до конца текущего года не стоит ожидать резкого снижения рыночных ставок. Скорее всего, ставок по рыночным программам кредитования ниже 18 — 19% не будет — в лучшем случае. Сейчас на рынке затишье. К осени ожидаем начало активности. Те программы, которые будут активно развиваться во втором полугодии — программы с господдержкой. Это когда люди активно переезжают, допустим, из «двушки» в «трёшку», и берут посильный кредит — 1, 5 — 2 млн руб. — на доплату. И гасят его досрочно с помощью средств соцподдержки — допустим, за счёт субсидии очередникам, молодым, многодетным семьям. Ожидаем активного развития программы залогового кредитования. Когда люди под залог своей недвижимости будут брать кредит, и на эти деньги строить загородный дом, покупать коммерческую недвижимость. В этом случае не нужно копить на первый взнос. Допустим, семья: мама, папа, сын проживают в Омской области, а хотят, чтобы сын учился в Калининграде. И они покупают ему студию без первого взноса, беря деньги под залог своей квартиры в Омске. Когда ставки пойдут вниз, они перефинансируются на более низкую ставку. Сейчас есть возможность, пока рынок слабый по продажам, сторговать цену у продавца. Обсуждается вариант господдержки многодетным семьям. Ожидаем, что с нового года индексируют маткапитал в зависимости от количества детей — 25% от базы на каждого последующего ребёнка. Обсуждается выделение льгот либо сумм на погашение ипотеки семьям, где родился третий и последующие дети. Эти программы тоже дадут толчок со следующего года. Рыночный расцвет ипотеки ждём не ранее 2026 года. И то в случае, если ставки будут снижаться до уровня 15% и выше».