Этот год будет сложным для рынка недвижимости. Кризис стал сдерживающим фактором и для строителей, и для покупателей. Где искать ресурсы для развития, когда жильё в Калининграде будет доступным и что для этого делать - об этом журналист «АиФ-Калининград» побеседовал с Евгением Морозовым, владельцем группы компаний «Мегаполис», ранее - вице-премьером правительства области.
Отдыхать некогда
Татьяна Остапова, KLG.AIF.RU: - Бытует мнение, что чиновники у нас успешнее, чем бизнесмены. Вы реализовались в обеих ипостасях: и строительную компанию построили, и проявили себя на управленческих должностях. Кому всё-таки на Руси жить легче?
Евгений Морозов: - Думаю, дело не в должностях. Если человек искренне заинтересован не заработать, а решить проблемы людей, он будет успешным везде. Я мог бы не брать на себя дополнительные нагрузки, больше отдыхать, проводить время с семьёй. У меня замечательный внук. Люблю рыбалку, поиграть друзьям на гитаре, баяне. Но, наверное, мама так воспитала: сначала думай о других, потом - о себе.
Если есть возможность и энергия помочь, почему не реализовать свой потенциал? С годами уже приходят профессионализм, управленческий опыт. Я ведь начинал простым мастером, с нуля создал компанию, в которой трудятся 3000 человек. Знаю много историй бизнесменов, которые, получив выгодные контракты, покупали самолёты, яхты, приглашали «звёзд» на корпоративы, а через год банкротились. Я же в это время покупал строительную технику, экскаваторы и краны, развивал компанию. Когда работал чиновником, вставал ни свет ни заря и уходил так же. Если хочешь делать благо для общества - отдыха не предвидится.
- Сегодня в отрасли непростая ситуация. С одной стороны, спад потребительского спроса. С другой, за последние годы в том же Калининграде жилья понастроили столько, что можно заселить полгорода. Не приведёт ли такой дисбаланс к банкротству строительных фирм?
- За последние два года мы пережили серьёзный бум активного строительства. Показатели были рекордные: 1 млн 100 тысяч с лишним квадратных метров за год! Правительство области целенаправленно создавало для этого условия, и они «выстрелили». Второе-третье место в России по темпам жилищного строительства - не шутка.
Сейчас нельзя «тормозить» рынок. Если предприятие живёт не только сегодняшним днём (построил - продал), а думает о будущем, нужно искать пути для развития: брать кредиты, где-то поумерить аппетиты, чтобы цена не зашкаливала. Ресурсы есть. Мы ещё пока не обеспечили жильём всех желающих. Очень эффективно действует программа военной ипотеки. К нам едут переселенцы из других регионов. Другое дело - застройщик хочет сразу и много продавать. Сейчас так не получится.
- Многие застройщики стараются до предела минимизировать расходы в ущерб качеству. Посмотришь, как строят в бывшем Балтрайоне - одни блоки. Казалось бы, самое время выкинуть на рынок доступное жильё, но этого не происходит.
- Я хорошо помню кризис 2008 -2009 годов, когда многие компании стали считать деньги и перешли «на оптимизацию», даже по метражу. Мы так не делали. Экономить надо, но не на качестве. Сложнее оптимизировать организацию процесса. Например, использовать - где возможно - не импортные, а российские материалы. Раньше мы возили те же блоки с Польши баржами. Требовалось сорок машин, чтобы разгрузить одну баржу. Сейчас отличный газобетон выпускает завод «Аэроблок». Хорошие стройматериалы производят «Балткерамика» и «Пятый элемент». Вот где скрыты наши возможности.
Жизнь рассудит
- Коллеги говорят, вы одним из первых ушли в «автономку»: обеспечили весь процесс строительства - от проектирования до цементного завода. Это осознанное решение - идти по пути укрупнения - или так получилось?
- Приведу пример из жизни советского периода. Строишь объект. Хочешь в 8.00 начать работу, а кран приходит в 10.00. Или субподрядчик по электрике тоже приходит, когда захочет. А мне не хотелось зависеть от недобросовестных поставщиков. Думал, если есть возможность купить на прибыль автомобильный кран, организовать собственное производство окон - почему этого не сделать? Так постепенно создавали электромонтажное предприятие, фирму по прокладке газа, транспортную компанию. Однажды нас не смогли обеспечить железобетонными плитами.
На совете директоров решили: давайте мы купим завод и перейдём на монолит. И не будем ни от кого зависеть. Купили сначала маленькую установку, потом большую. Холдинг стал развиваться. У нас полное взаимодействие. Каждый друг друга знает и понимает, что не должен подвести. Из-за прямых поставок и скорость строительства иная.«Всегда ищу в работе что-то новое. Нельзя скучать на одном месте. Моя роль - создать предприятие и отпустить, чтобы оно жило своей жизнью...»
- В правительстве области вы отвечали за самый ответственный сектор реальной экономики. Наверное, сложно было «разруливать», например, проблемы здравоохранения?
- Сложно, но и там были реконструкции, поставки высокотехнологичного оборудования. Мы отремонтировали и оснастили практически все медучреждения области, и это повод для гордости. Самой большой головной болью стало строительство кардиоцентра. Немного обидно было, когда написали в прессе, что Морозов строит «консервную банку». Тогда подумал: жизнь рассудит. Она и рассудила. Кардиоцентр стал визитной карточкой области. Благодаря ему спасены тысячи жизней. Существенно снизилась смертность по сердечно-сосудистым заболеваниям.
Теперь нужно добиться, чтобы у нас построили федеральный онкологический центр. Показатели по смертности в регионе выше общероссийских. Это страшная статистика. Нужно также добиваться, чтобы Госдума приняла проект по социальной ипотеке - она поможет обеспечить кадрами здравоохранение и образование.
- Курируя строительство объектов ФЦП, вы столкнулись со всем безумием системы госзакупок, когда важные подряды достаются дилетантам, до предела сбившим цену. Есть ли выход из этой ситуации?
- Это беда. Ненормально, когда люди без опыта работы, без технической базы берут серьёзные объекты. Формально закон хорош: снижение цены - экономия бюджетных средств. Но в реальности такая экономия выходит боком. Так получилось с Калининградскими очистными сооружениями, променадом в Зеленоградске. Непонятно, как экспертиза вообще последний проект пропустила. Кроме закона нужно чётко регламентировать порядок работ. Возрождать проектные институты, разрушенные в перестройку. Заново отстраивать базу за¬казчика, который это контролирует. В Министерстве строительства РФ идёт работа по этим направлениям. Хотелось бы быстрее. Готов участвовать в решении этих вопросов.
- Главный источник финансирования жилищного строительства - дольщики. С 2020 года «долёвку» хотят упразднить. Вы хорошо знаете эту проблему изнутри по «Вальдау». Разве разумно здесь запрещать?
«Вальдау» был тяжелейшим случаем, на грани возможностей. На шесть лет «завис» дом, в который вложили деньги более 400 человек. Отчаявшиеся люди выходили на митинги. Мы искали выход сообща. И всё-таки нашли решение, которое подошло и для других обманутых дольщиков.
Законодательство таково, что застройщикам, которые будут работать в 2020 году, придётся использовать для строительства не деньги дольщиков, а кредитные ресурсы. Конечно, всё это скажется на конечной цене. Не хотелось бы от Госдумы скоропалительных решений этой проблемы. Запретить «долёвку» проще. Нужно продумать, как не навредить людям, в том числе и тем, кто строит.
- Исполнится ли народная мечта о дешёвом жилье?
- Слово «дешёвое» - не совсем верное. На мой взгляд, более правильно - «доступное жильё». Конечно, человеку с обычной зарплатой свыше миллиона на квартиру не накопить, даже если её отдадут по себестоимости. В любом случае, это кредит. А нынешнюю ставку - 13-15% - посильной не назовёшь. Нужно создавать условия, чтобы социальная ипотека была доступной для среднего класса. Я хорошо знаю, как достаётся жильё. Приехал в Калининград с женой в 1983 году после распределения из института. Определили в СМУ-8. Пошёл мастером работать, родился ребёнок. Переехали в комнатку на ул. Красной: 14 кв. м, горячей воды нет, портативная плитка, шкаф. Больше ничего. Но были счастливы, что могли с друзьями в этих стенах собираться.
Я хотел большего. Организовал с ребятами молодёжный жилищный комплекс. Стали возводить первый дом с квартирами для строителей. Трудились круглосуточно. Построили дом, как с колёс, за 4-5 мес. И себе комнату сделал - 19 кв. м. В доме - вода, помыться можно, а так в баню ходили. Тогда меня вызвали в горком партии. Мол, будешь секретарём горкома комсомола Калининграда. Возражения не принимаются.
Когда горком расформировали, организовал фирму. Месяц проходит - зарплату людям нечем платить. Перед новым,1989 годом заплатили первый аванс за ремонт крыш. Я закупил рубероид. Потом контрактов прибавилось. Расплатился с людьми. Но тот страх за близких до сих пор помню. Всё может измениться в любой момент. Сегодня ты наверху, завтра - нет. Поэтому и создавал альтернативные компании - из чувства самосохранения. И первый жилой дом построил, потому что семья разрослась. До сих пор там живу.
- Говорят, этот дом вам достался проблемным?
- Его возводила литовская компания. Взяла деньги и бросила. Ко мне ребята приходят - мол, забери его. Взял. Сделал проект, этаж надстроил. Только закончили, приходят люди - мол, мы за квартиры заплатили. Двойные продажи. Тут я испытал всю гамму чувств! Несколько лет в судах проблему решали. Вот почему я понимаю дольщиков. Достраиваю здание -деньги заканчиваются. Думаю, как быть дальше? Но словно провидение помогло: в один день купили 4 кварти¬ры. Люди поверили. Затем мы создали второй, третий дом. Появился квартал на ул. Чувашской - Ярославской. Потом – на Брусничке, Джержинке.
Чувство локтя
- Вы первым предложили реализовать программу так называемых доходных домов, квартиры в которых сдавались бы в аренду, а потом выкупались арендаторами.
- Мы работали над этой программой в правительстве области. На юго-востоке Калининграда был большой участок земли. Я добился по программе ФЦП выделения свыше миллиарда рублей на строительство здесь инженерных коммуникаций: водоводов, коллекторов, теплотрасс. Начали строить жильё сначала для военных. Возвели первый дом. Пришла мысль - отдать его в аренду врачам, учителям. Они 5-7 тыс. руб. ежемесячно платят. Образовавшиеся суммы вкладываем в строительство очередного дома. Таким образом можно продолжать строить на оборотных средствах, незначительно залезая в карман государства, и решать социальную проблему. Впервые регион получил 300-400 социальных квартир - целый микрорайон. Горжусь, что проявил настойчивость в этом вопросе.
- В Балтийске до сих пор вспоминают, как вы вернули в город электричество.«Прежде чем принять окончательное решение, нужно выслушать всех. Выбрать из множества мнений единственное верное. Чтобы не ошибиться, нужно мыслить масштабно - сколько человек от этого выиграет, стоит ли игра свеч...»
- Случилась авария. Люди работали без обеда, перерыва, искали какую-то запчасть, чтобы горел свет. И сейчас приезжаю туда - меня все узнают. Потому что был рядом. А как мы расчищали парк Калинина! Сотню «КамАЗов» мусора вывезли. Когда к Певческому полю приступили, наткнулись на склад снарядов. Представляете: дети с горки катались, а на глубине мины лежали! Снаряд за снарядом вывозили... А Певческое поле теперь радует самыми яркими мероприятиями нашей области!
- В облцентре принимают Генплан на 20 лет. Что хочется видеть в городе?
- Нужно сделать так, чтобы людям было комфортно. Каждый проект должен пройти через сердце. Нужно предусмотреть всё до мельчайших деталей: где должна быть остановка - с «карманами» или без. Какой транспорт будет ходить. Где высадить деревья. Прежде всего, грамотно организовать движение транспорта. Отремонтировать тротуары, предусмотреть пешеходные зоны, велосипедные дорожки.
Центр города должен быть выразителен - с красивыми фасадами. Здесь должны постараться архитекторы. И, конечно, следить за качеством выполненных работ. Чтобы брусчатку не пришлось через год перекладывать.
Не должны развалины соседствовать с местами отдыха. Нужно решить проблему с узкой «пробкой», ведущей в Балтрайон, - ситуация сейчас невозможная. Ремонтировать мосты - не когда они разрушатся, а делать проекты на перспективу. Комплексно заниматься средой. Чтобы людям осталось встретиться, улыбнуться, пообщаться и порадоваться, что они живут в прекрасном городе.
Как строились известные объекты в Калининграде? Рассказывает Евгений Михайлов.
- Федеральный кардиоценр
«Я пришёл на этот объект в конце мая, на дворе - июль, а дело не двигается. Стал разбираться. Оказалось, проект изначально плохой, подрядчик - тоже, организация работ - из рук вон. Поворотным моментом стало селекторное совещание губернатора с Путиным, на котором поставили задачу сдать кардиоцентр в ноябре. Я лю¬блю улыбаться, но после совещаний (а они стали регулярными) подрядчики уходили с дрожащими коленями. Пришлось побороться и с проектировщиками, и со строителями. И работа пошла…»
- Часовня Петра и Февронии Муромских
«Объект возводили ударными темпами. Сроки сжатые. В мае начали, в августе должны сдать. 20 млн руб. своих средств компания в этот проект вложила. Еду из Польши под утро, усталый. Заехал на объект. Полпятого, холод. Слышу шум - каркас пилят. Работают все, никого не надо подгонять. Люди поняли: нельзя подвести. Это чувство общности даёт заряд энергии. Работаем не за льготы, не за славу (хотя получил от Патриарха Орден Сергея Радонежского второй степени). Это моя жизнь, моя история. Раз пообещал, должен выполнить…»
На правах рекламы
Недвижимость «встала». Будут ли застройщики в кризис экономить на качестве 
Меняем ставки. Шесть вопросов о новых правилах расчета налога на имущество 
«Метры» пересчитают. В чем суть новых правил расчета налога на имущество 
Не остаться без дома. История должника по ипотеке, лишившегося квартиры 
Дом у моря. Кто покупает и кто продает недвижимость на побережье Балтики