Квартиры - лучше, а цены - ниже. Как меняется рынок жилья

Строительная отрасль - одна из важнейших для экономики. По ней можно судить о благосостоянии населения. Застройщики жалуются, что к началу года спрос на жильё рухнул более чем в два раза. О чём это говорит, журналист «АиФ-Калининград» узнал у основателя старейшей риэлторской компании области Олега Перевалова.

С планировкой - беда!

Евгения Бондаренко, KLG.AIF.RU: Застройщики не преувеличивают свои проблемы? 

Олег Перевалов: Желающих купить квартиры не меньше, и традиционно половина из них - приезжие. Но значительно снизилось количество денег, которые покупатели могут заплатить. А предложение всё увеличивается. Объекты продаются не так быстро, как хотелось бы, нераспроданная масса накапливается, поэтому у некоторых застройщиков впечатление, что спрос упал. Хотя есть компании, у которых, наоборот, продажи пошли лучше. Конкуренция высока. В Калининграде, например, по моим оценкам, более сотни застройщиков, и им сейчас приходится держать нос по ветру: отслеживать цены  у коллег, вовремя делать акции, где-то лишнее деревце посадить, на фасаде картинку нарисовать.

- А цены упали?

-  За прошлый год они уже снизились на 5 - 10%. Продажи начинаются с 35 тысяч рублей за «квадрат» при минимальной себестоимости около 30 тысяч рублей. Практически все застройщики столкнулись с тем, что по мере готовности дома нет прироста цены до 20%, как раньше. В прошлом году эта тенденция сломалась. «Вторичка» в среднем также упала в цене на 8 - 12%, продолжают дешеветь квартиры  с центральным отоплением. Если год назад «однушка» в центре города стоила 1,9 млн рублей, то сейчас можно найти за 1,6 млн.   

- Застройщики умерили аппетиты на время, надеясь наверстать после, или  падение доходности - новая реальность, с которой им придётся смириться?

- Никто не витает в облаках. Все понимают, что это всерьёз и надолго. Маржа падает. Застройщики, конечно, плачут, но вынуждены строить более красивые и удобные дома из качественных материалов. Покупатели стали требовательными: хотят не просто «коробку» с удачной планировкой. Смотрят на архитектуру, места общего пользования, территорию. Даже если объект бюджетный. Ещё одна важная тенденция - застройщики думают о том, кто будет обслуживать дом. Если это дочерние фирмы, они заинтересованы строить качественно, иначе все шишки будут на управляющую компанию.

Думаю, превышение предложения над спросом - не одного года дело. Платёжеспособность покупателей - самый весомый аргумент. И тут для резкого роста цен предпосылок нет. Стимулировать спрос могла бы дешёвая ипотека, но госпрограмму по её субсидированию не продлили. Возможно, банки сами придут к ставкам, которые были у ипотеки с господдержкой.

Кадастр - на контроль. К чему приведет «заморозка» цен на недвижимость

 

- А может, застройщики, наоборот, начнут экономить на качестве? Надо же как-то себестоимость снижать.

- Конечно, экономят: строят, к примеру, не кирпичные дома, а монолитные «скворечники» с неважной звукоизоляцией. Но СНиПы соблюдены, жить можно. Такого безобразия, как раньше (кривые стены, щели между панелями) уже нет. Многие ещё не уловили сути изменений и продолжают шуровать безликие серые коробки. Но попробуй их продай! С планировкой - тоже беда. Удачная только у половины новых квартир. В остальных такие ляпы, что порой закипаешь: что ж это за работа! Я бы начертил лучше.

Лишние риэлторы

- Для многих единственной возможностью купить жильё остаётся «долёвка». Говорят, если компания резко снижает цены - это признак её кризиса и «клевать» не стоит. Но сейчас столько акций, вдруг действительно выгодное предложение упустишь?

- Всегда нужно вникать в причину снижения. Если сразу на 10 тысяч за квадратный метр снизили - это подозрительно, но может говорить просто о плохом маркетинге: не следили за рынком, а тут спохватились. Если у компании хорошая финансовая база, акцией можно воспользоваться. Но вообще, стабильные фирмы, как правило, не снижают резко цену. Для акции достаточно скинуть две - три тысячи - и продажи пойдут.

- А для самых нищих остаётся аренда. Здесь что происходит с предложением и ценами?

- Они довольно лояльные последние три-четыре года. Снять  однокомнатную квартиру стоит 10-12 тысяч рублей, двухкомнатную - 12 - 15 тысяч рублей, трёхкомнатную - 14 «плюс». И не на окраине.

Сейчас много отказов по ипотеке. У людей низкие доходы, испорченные кредитные истории. Кто не смог её взять, увеличивают спрос на аренду. Но  предложений по-прежнему переизбыток. Многие вложились в недвижимость с целью перепродажи, а цены упали. И они выжидают и сдают. Кто-то, когда упал рубль в 2014 году, накупил квартир впрок, детям, и тоже сдают.

- Недавно калининградка отсудила у известного агентства недвижимости 44 тысяч за некачественную услугу. Знаю случаи, когда люди обращались к риэлторам, чтобы подстраховаться и купить квартиру без проблем, а в итоге именно их и получали. Профессионализм коллег оставляет желать лучшего?

- Пока качество услуг чаще всего очень слабенькое. В профессию попало много случайных людей - никуда больше не взяли. Но идёт передел рынка. Риэлторы, которые не пользуются современными инструментами, что-то там пишут в блокнотах по старинке, выпадают из него. Профессионалов же мало - 10-15%, и они завалены работой. Это эксперты, которые способны услышать клиента, вникнуть в его проблему и не что-то втюхать, а действительно предложить решение.