Дно нащупали. Ждать ли россиянам снижения цены на «квадратный метр»?

В новостройках Калининградской области не продано 77% квартир – выше, чем в целом по России (70 - 75%).  Девелоперы бьют тревогу: покупателей на всех застройщиков не хватает. Как ускорить продажи и ждать ли после отмены льготной ипотеки снижения цен на жильё – эти и многие другие темы обсудили на Прибалтийском межрегиональном форуме недвижимости 830 экспертов из 24 субъектов России.

Обратный эффект

«Все вы знаете о тысячах санкций, которые ввёл коллективный запад в отношении нашей страны. Для Калининградской области, окружённой недружественными странами, это особая тема. Вводятся ограничения на ввоз через территорию Литвы практически всех основных строительных материалов, необходимых, в том числе, для возведения жилья и других объектов. К примеру,  годовая потребность региона в цементе порядка 580 – 600 тыс. тонн, а на этот год установлена квота на провоз через Литву 212 тыс. тонн. Остальное мы вынуждены завозить морем. Ничего – справляемся. Несмотря на все ограничения, динамично развивается жилищное строительство. По темпам Калининградская область наряду с Санкт-Петербургом и Ленинградской областью стабильно находится в тройке лидеров по северо-западу. У нас ежегодно вводится более 1 млн кв. м.  жилья. За последние 5 лет введено около 6 млн кв. м. По итогам прошлого года на жителя пришлось 1, 18 кв. м., что значительно выше средне российского показателя – 0, 75 кв. м., - рассказал замминистра строительства и ЖКХ области Николай Телевяк. - Жилья строится много. Но, к сожалению, на рынке образовался большой объём нереализованных квартир. Мы очень надеемся, что форум поспособствует росту спроса».
А пока ситуация напряжённая. «Первичка» и так плохо продавалась, а отмена с 1 июля льготной ипотеки усугубила ситуацию. Крупные российские компании прогнозируют падение спроса на квартиры на 15 – 30%. В некоторых регионах, к примеру, Башкортостане застройщики уже продают жильё со скидкой 10%.

Председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы, Президент Международной ассоциации инвестиционных фондов Валерий Казейкин считает, что именно сейчас – в непростое время - закладывается будущее недвижимости России.

- Мы третий год вводим в России рекордное количество жилья. Но в связи с тем, что за последние 5 лет цены на строящуюся недвижимость выросли примерно на 110% (по оценки единого реестра застройщиков) и на 113% (по оценке Циан), то есть – на 22% в год, зарплаты людей за ними не поспевают.  У населения не хватает доходов, чтобы всё это жильё выкупить. По разным оценкам, на сегодня не реализовано 70% жилья. Из этого количества примерно 40% - то, что уже выведено на продажу, и 30% - то, что пока не выведено, - рассказал он. - До 1 июля примерно 70% всего жилья, которое реализовывалось,  продавалось по льготным программам: «Молодая семья», «IT – ипотека», льготная ипотека под 8%. С 1 июля почти все эти программы отменены, кроме семейной ипотеки. Продать будет ещё сложнее. Сегодня во многих регионах проходят такие форумы. Приехали люди, которые могут поделиться своими новыми технологиями продаж, работы с клиентом, с банками, с цифровой ипотекой. Для того чтобы сосредоточиться - найти наилучшие решения и ускорить продажи. В Калининграде есть уникальный проект...  Уникален он не только по своей архитектуре. Застройщик придумал уникальную систему предпродаж. Ещё до получения разрешения на строительство проводится предбронирование. Люди кладут на свой счёт в банк деньги и бронируют квартиру. И на момент получения разрешения на строительство 30% жилья уже продано. Когда банк узнал, что на эскороу счета готовы  положить деньги 30%  покупателей, то дал застройщику самую льготную ставку по кредитованию на этот проект. А льготная ставка – значит, будет дешевле квадратный метр. Я считаю, это уникальный опыт, который нуждается в распространении по всей России.
Отмену льготной ипотеки эксперт считает правильной мерой.

- Как раз из-за льготной ипотеки жильё и подорожало в 2, 5 раза. Сработал обратный эффект. Особенно, когда появились «околонулевые» программы – когда ипотеку предлагали под  0,0 1 % годовых. Но чудес на свете не бывает: эти цены закладывали в стоимость квадратного метра. Он становился дороже. Сейчас стоят два одинаковых дома в одном месте. Один строящийся, другой построенный. И у строящегося цена на 30% выше, чем у готового, хотя там даже ремонт делать не надо. Это нонсенс! Центробанк вовремя спохватился, но прошло 18 месяцев - цены взлетели.

Аренда с правом выкупа

Сейчас правительство РФ думает, как простимулировать продажи жилья. В частности, рассматривает возможность продажи жилья в рассрочку и лизинг, а также варианты использования ссудо-сберегательных касс. Крупнейшие банки обсуждают возможность создания Фондов арендного жилья, а также аренды квартир с правом выкупа.
- На сегодня у многих застройщиков не такая большая рентабельность. Чтобы не разориться, когда продаж совсем не будет, я думаю, они будут вынуждены снижать цены на жильё, - говорит эксперт. -  Другого выхода не вижу. Или продаж не будет (а дом уже сдан в эксплуатацию – банк требует деньги назад). По мнению десяти крупнейших российских компаний, цены на «первичку» могут упасть от 10 до 50%. Когда это произойдет, сложно сказать. Но дай бог, чтобы это не произошло, потому что это чревато обвалом рынка. Я думаю, будут приняты иные меры. Могут быть созданы фонды арендного жилья. Предполагается, что их будет три от крупнейших банков. Постепенно деньги будут возвращаться. Кроме того, жильё может быть продано в рассрочку не под такие большие банковские проценты. Возврат денег в этом случае затянется примерно на 10-12 лет, но они вернутся. Третье – могут ввести рассрочку с правом выкупа. Мало того, что человек арендует квартиру, он постепенно её выкупает. Механизмы сейчас обсуждаются. Выход обязательно будет найден.  Что касается малогабаритного жилья – это беда. Некоторые компании дошли до студий в 20 «квадратов». Но это не жильё! Президент поставил задачу народоумножения. В крохотных квартирах «народоумножаться» никто не будет. Коэффициент рождаемости в таких «клетушках» всего 1, 2 – 1, 7. То есть, на три квартиры рождается один ребёнок. Я много лет работал в совете директоров крупнейшей российской компании, которая строит индивидуальные дома. Вот там коэффициент рождаемости 2, 5 – 3. То есть, в одной семье – 2-3 ребенка. Будущее за индивидуальным жильём.

А что думают о возможном снижении цен сами застройщики? Как рассказал журналисту «Аргументы и факты. Калининград» директор «Русская Европа» Александр Ярощенко, усложнившаяся логистика скорректировала цены минимум на 10%. Если ранее 70% сопутствующих материалов брали за рубежом, то сейчас всё везут из России. За период строительства дома (2-3 года) некоторые стройматериалы подорожали на 40-60%. И практически каждую неделю  происходит корректировка цен на стройматериалы, особенно ёмкие – цемент, бетон, металл. В такой ситуации вопрос о снижении цены не идёт. 

- Может быть, все уйдут в минимизацию – будут делать малогабаритные квартиры. Но нам бы не хотелось. Мы строим комфортное жильё, минимальный размер квартиры – более 50 кв. м, а не 28. Будем держать эту планку держать до тех пор, пока будет возможно. Но, если рынок будет дрейфовать на уменьшение, будем продумывать какие-то льготы для клиентов, чтобы покупатель не пострадал. Думаю, если корректировка на рынке недвижимости и произойдёт, то не больше 5%. До нового года – 5%; этот год и следующий, может быть, - до 15 % в меньшую сторону. Но не по всем застройщикам и не по всем комплексам, не по всем квартирам. Менять финансовую модель построенного жилья с теми характеристиками, которые уже заложены, наверное, будет нелогично. Если застройщики и пойдут на какие-то удешевления, то уже в новых проектах.

По итогам 2024 года по оценке Frank RG объём выдачи ипотечных кредитов в России снизится на 25% до 5, 9 трлн руб.

Системная проблема

Почётный строитель России, профессор, эксперт рынка недвижимости Андрей Ликефет уверен, что проблему надо решать системно.

- Мы 34 года пытались войти в ВТО, затем вошли и стали зависимы от импорта. Войдя в этот процесс, быстро из него выйти не получится, - говорит Андрей Львович. - Сегодня мы стоим на пороге. С одной стороны, резко уменьшается импортозамещение из-за санкций, а у нас совсем нет подпорок в виде замещения ипортозамещения.

Парадоксальная вещь! Наши руководители, как объясняли этот процесс: мол, для такого объема своё делать невыгодно. Конечно, это заблуждение. Примером являются многие страны, в том числе Китай, который крутился у себя, а затем вышел на большие рынки. И так первое: мы не сможем быстро переориентироваться. Завязаны на импортных товарах, а инфляция и курс делают своё дело. Обесценивание денег происходит не только у нас, а по всему миру. Для стран сырьевых, в которую мы превратились, это аспект номер один. Второй, не менее важный: решения, которые сегодня принимаются, работали вчера, но не работают сегодня. Я имею в виду повышение ключевой ставки Центробанка. Когда банки предлагают депозиты под 18%, понятно, что ставка не останется прежней. А что такое поднятие ставки даже до 20%. Это очень напряжённая работа для малых, средних и больших предприятий. Её надо отрабатывать. С учётом поднятия ставки, ипотека, не считая льготных программ, станет практически недоступной. Я очень уважительно отношусь к председателю комитета по финансовому рынку Анатолию Аксакову, который прогнозирует снижение цен на недвижимость до 40%. Снижение или дисконты, ну, наверное, по осени стоит ожидать. Но в целом ситуация на рынке системная. Важно и то, где сейчас находится Московская биржа. И то, где находится Российская  биржа. По моему ощущению, мы дно уже нащупали. Дальше опускаться некуда. Понятно, что с увеличением ставки биржи пойдут вверх. Но этот верх будет не совсем экономичным, потому что денег в обороте великое множество. Если в середине 2023 года граждане положили на депозиты 63 триллиона рублей, то сегодня там 100 триллионов. Получается интересное коромысло: мы поднимаем ставку, людям интересно находится в депозитах. Плюс отсутствие импорта, укрепление рубля.

Предположим, мы решаем опустить ставку: уйти на 8%, тогда люди выходят из депозитов и 100 триллионов летят в недвижимость. Это может быть такой взлет цен на жильё! Интересно, как в такой сложной ситуации будет себя вести правительство и Центробанк? Какую программу выработают, чтобы нивелировать эффект, который будет и в случае поднятия, и в случае опускания ставки, сказать очень сложно. Опустить рынок недвижимости – неправильная задача. Это очень понимают в правительстве. Поэтому оставили льготную ипотеку для семей с детьми до 6 лет плюс ещё программы господдержки. То, что случилось 1 июля, не какой-то такой кризис. Он, наверное, снизит цены на 16 – 25%.  Но с учётом огромного ввода и нераспроданности недвижимости глобального изменения это не нанесёт. Однако в любом случае последствия того, что мы сейчас наблюдаем, будут негативные. Потому что рост цен на недвижимость будет обеспечиваться ростом инфляции – от этого никуда не денешься.

Огромные колоссальные 100 триллионов депозитных денег, пришедшие на рынок, могут разнести его в пух и в прах. Есть ещё аспект: рост стоимости из-за санкций необходимых материалов. Все предыдущие кризисы шли  следующим образом: себестоимость поднималась до уровня продажи, исчезала прибыль застройщиков, вот вам кризис. А сегодня наблюдается стоимость роста материалов (инфляция её разгоняет), сокращается маржа застройщиков, понятно, что они будут задерживать продажи. Прибегать к  различным способам, чтобы не упасть. Им нельзя упасть. А банки… Наши кровеносные система. Они вроде дали деньги под существующую стоимость. А если она пойдет вниз на 40%, тогда нужно каждому добавить обеспечение на эти 40%. Это замкнутый круг.

Сложнейшая финансовая модель, которую сегодня нужно отрегулировать. Запустить на перспективу. Потому что сегодня происходит латание дыр. Если мы посмотрим с вами на Турцию, где 90 млн населения. Посмотрите, что там делается со ставкой - кошмар полный! Мне не хочется думать о том же сценарии. Непродуманные действия правительства Турции привели страну к гиперинфляции. Вы сейчас спросите: а какая у нас инфляция? По одним данным, 8, 3%. Официально называют – 9, 7. А реальная- в любом случае двухзначная. В этом коромысле находятся и экономика, и граждане, которые в ней участвуют…

Здесь нужно не только огромное умение разрулить  это, но и очень благоприятная внешняя ситуация, которая сегодня имеет очень напряжённый момент. Вот замминистра строительства Калининградской области выступал. Литва пропускает 212, а нужно 600 тонн цемента. И что в Калининграде уменьшится стоимость жилья? Как, если это растет, и это растёт? Нет, конечно! Давно была сказана такая фраза: «экономика должна быть экономной». Смешная, но правильная. Если экономика не экономная, жди проблем. Я в рынке недвижимости как её основатель - с 90-го года. Мы проходили и не такие кризисы, потери. Я очень оптимистично смотрю на жизнь  и ситуацию. Знаете, чем отличается оптимист от пессимиста? Пессимист – это хорошо осведомлённый оптимист.

Я рассчитываю на знания, обмен опытом. В Сочи собрали в апреле под 8 тысяч экспертов, здесь под 800, скоро в Москве соберём под 10 тысяч. Народ заинтересован искать выходы. Как барон Мюнхгаузен с вашим сапогом. Будем вытаскивать себя из болота!
И застройщики, и риэлторы рассчитывают на поток туристов, который не прекращается в янтарный край. В 2023 году в области побывало 2 млн гостей, в этом ожидается на 25% больше, и некоторые из них захотят купить квартиру у моря, а то и переехать в регион на постоянное место жительства. 

- Ситуация на рынке сложная. Льготная ипотечная программа завершилась. Работает только семейная ипотека. Но при этом на лето приходится набольшее количество сделок. Люди стараются решить свой вопрос, пока они на каникулах, перед школой. Приезжает много покупателей из других регионов. Едут  наши бывшие соотечественники из-за границы: Литвы, Латвии, Германии, Бельгии, Испании. На сегодня в фирме, где я работаю, таких 20%. Каждую неделю наведываются и что-то приобретают. Собираются, как жить постоянно, так и инвестируют на всякий случай, чтобы сдавать в посуточную аренду, особенно на побережье, - рассказывает вице-президент Калининградской гильдии риэлторов Татьяна Таранцова. - Местные жители привыкли к этому ажиотажу. Последние несколько лет калининградцы придерживали свои планы по обмену, покупке жилья. Ждали, что цена на квадратный метр упадёт. В 2022 году были такие предпосылки, но этого не произошло, и люди начали решать свои вопросы: женятся, разводятся; меняются, съезжаются; покупают недвижимость детям. Ремонт нынче дорог, поэтому сделки по «вторичке» сейчас побеждают новостройки. Но некоторые застройщики сориентировались - стали делать эконом-отделку.  В среднем, отделка «однушки» 36 - 45 м обходится от 800 тыс. до 1 млн 300 с техникой и мебелью. Так что эти траты тоже нужно закладывать при покупке жилья. 

Риэлтор Татьяна Рузметова рассказала, что калининградские застройщики придумывают интересные акции, чтобы привлечь покупателя. Некоторые предлагают свою ипотеку под 2, 9%  - 3, 5%. А один из банков увеличил возраст ребёнка для участия в семейной ипотеке с 6 до 7 лет. Все подстраиваются под покупателя.

В снижение цен на «новострой» Татьяна не верит: слишком высоки цены на стройматериалы, а вот «вторичка» может подешеветь, особенно в старом фонде. Пока ценовой расклад такой: «вторичка» – от 80 до 150, «первичка» – от 102 - 120 тыс. руб. за кв. метр.

Только цифры

Продажи жилья в строящихся домах  области:

• Построено 1 370 000 кв. м
• Цена – в среднем, 102 150 руб. за «квадрат»
• Продано – 23%
• Не продано – 44%
• Не выведено – 33%

По данным ЕИС Дом РФ

Кстати

Прогноз снижения стоимости жилья после отмены льготной ипотеки:

• Метриум. Снижение цен возможно при глубоком (на 30 – 50%) и долгосрочном (4 – 6 месяцев) снижении спроса.
• Клуб инвесторов Москвы. Снизить цены девелоперам придётся, если будет прямое распоряжение властей.
• Группа Родина – на решение о снижении могут повлиять законопроекты, ограничивающие максимальную прибыль застройщиков или устанавливающие предельные цены на жильё.
• GloraX – снижение цен возможно, если застройщики получат преференции от государства по земельным участкам, льготные кредиты, подключение к сетям и социальной инфраструктуры.
• ЕРЗ.РФ – застройщики пойдут на снижение цен, если банки начнут испытывать дефицит средств для проектного финансирования.
• IRN.RU – цены в новых проектах придётся снижать, чтобы наполнить эскроу и уменьшить ставку по проектному финансированию.
• Est-a-Tet – фактор, который мог бы способствовать снижению цен – фиксация стоимости стройматериалов.

Опрос компаний проводила Forbes