Спорим с государством? Кто поможет оценить имущество, недвижимость и землю

Незадолго до Дня оценщика (27 ноября) журналист «АиФ-Калининград» с коммерческим директором одной из старейших калининградских оценочных фирм Денисом Плоткиным.

Сколько стоит суд?

Евгения Бондаренко, KLG.AIF.RU: - В редакцию обратились люди, у которых изымают участки под Северный обход. Им пришли официальные уведомления: много непонятного, есть неточности в площади участков. В одном извещении об изъятии, как нам рассказали, написано, что забирают две сотки и дом. А у человека - 6 соток. Он не сможет пользоваться их остатками. Как быть?

Денис Плоткин: - Бывает, что постановление не предусматривает изъятие всего участка. Но требование собственника - забрать всё - игнорируют. Тут нужен юрист. Надо понимать, можно ли пользоваться тем, что остаётся. Если нет - обосновать.

- СНТ «Остров» (у них участки изымали для строительства стадиона к ЧМ-2018) помогла оценка, которую они успели провести до сноса. Когда обращаться к оценщикам тем, у кого будут изымать участки сейчас. И стоит ли?

- Дачники СНТ «Остров» к нам обратились, когда поняли, что мирно решить вопрос компенсаций не выйдет. Мы, по сути, единственные, кто фиксировал все их объекты до сноса. Множество экспертиз уже потом делали по этим документам. Дачники через суды увеличили сумму компенсации. И продолжают бороться: есть основания. Здесь люди бьются честно за своё. Но бывает, что в процессе изъятия собственники хотят накрутить лишнее. Таким можно дать совет: не наглеть. Если предлагают цену, близкую к реальной, лучше соглашаться. Потому что борьба  - дело дорогое. СНТ «Остров» всё делает коллективно. А в одиночку тянуть это сложно. Юристы за такую работу берут прилично, оценка стоит недёшево, потому что объём работы большой. Скорее потратитесь, чем заработаете.

Бороться надо, если госоценка неадекватная. Тогда можно обратиться за предварительной оценкой - в некоторых фирмах это бесплатно. Можно прийти после такой консультации в Росимущество и попытаться объяснить чиновникам, что они не правы. Из-за большого объёма работы в госоценке иногда бывают ошибки. Если не согласятся, можно сделать отчёт. Если и с ним не согласятся, тогда - в суд. Но в этом случае, если речь об участке, оценка плюс юристы и возможные судебные издержки могут составить в среднем от 30 до 150 тыс. руб., в зависимости от размеров, назначения и количества участков, по которым идёт работа.

- Один и тот же участок можно оценить по-разному. Вспомните историю 2014 г. в Гурьевском районе, когда чиновники продавали наделы по цене коробки конфет.

- Чиновники могут проводить такие операции, не нарушая закон. К примеру, категория участка меняется сложно. И тут есть возможность для манипуляций. Рыночная цена сельхозземель низкая. Если продают такие участки, заранее зная, что их категория вскоре изменится, по документам, всё может быть чисто. Продали, как сельхозземли, а они стали землями населённых пунктов, и стоимость выросла с 30 тыс. до миллиона. Когда ты можешь превратить 30 тыс. в миллион, появляются всякие предложения. Не все от них в силах отказаться.

Перерасчёт в пользу владельцев. Как будут меняться налоги на недвижимость?

 

-  Приезжающие из других регионов говорят, что калининградцы чересчур предприимчивые, порой просто жадные. Вам приходилось отрезвлять алчных клиентов?

 - Конечно, есть «космонавты», желающие сорвать много. Чаще всего это люди из 90-х. Те времена разбаловали многих, приучили к лёгким деньгам, достающимся наглостью, напором и отсутствием информации. «Мутная вода» ещё остаётся в отдельных секторах, но  с нынешними информационными технологиями возможность задирать цены, пользуясь чьим-то незнанием рынка, уходит.

Что же касается оценки, у людей всегда свои пожелания. Отрезвлять приходится, например, когда просят оценить залоговое имущество в 3-4 раза дороже реальной стоимости. По большому счёту, мы создаём ценные бумаги. С документом от оценщика можно получить деньги в банке,  выиграть суд. Но даже самые отчаянные оценщики не берутся за всё. Контроль работает, и пусть не с первого раза, но с тебя спросят. Есть дела против оценщиков. Немного, слава богу. В целом рынок оценки ведёт себя скорее ответственно, чем наоборот.

- Откуда берутся оценщики на региональном рынке, много ли их?

- Здесь оценщики, большей частью, люди с высшим образованием, прошедшие программы переподготовки. В одном из местных вузов есть такая, рассчитана на год. Есть вузы, по 4 -6 лет обучающие на оценщиков. По новым правилам, ими могут стать люди, имеющие полноформатное высшее оценочное образование либо магистерскую степень плюс годовую переподготовку. Требование магистерской степени, возможно, вскоре снимут.

Кстати, за последний год количество оценочных фирм сократили, в области - примерно на 2/3, административным методом и довольно грязно. Приняли закон о переквалификации: нужно сдавать экзамены в столицах. Это дорого. Некрасиво поступили с рынком - просто постригли, кто-то на этом заработал. Сейчас зайти в рынок оценки непросто. Хотя туда и не рвутся. Молодёжь предпочитает более стабильные сферы: армия, банки, госслужба. А у нас малый бизнес - полная неопределённость. Постоянно меняются законы. Но так как наши услуги во многом связаны с решением проблем, созданных государством, работы только прибавляется.

Старое лучше?

- Как сильно может отличаться стоимость объекта по оценке государства и частных оценщиков?

- Вот пример, касающийся многих: кадастровая стоимость. Исходя из неё исчисляются налоги. Она завышается иногда в 8 - 15 раз, когда госзаказ выполняют фирмы из других регионов. Например, к нам обратились люди, выкупившие историческое здание в пос. Ржевское Славского района. Оценщик откуда-нибудь из Казани смотрит: административное здание 800 м2, недалеко от второго по величине города области. На бумаге объект выглядит дорогим. А в реальности стоит копейки. Люди купили рухлядь, а им задрали такую кадастровую стоимость, что легче избавиться, чем платить налог.

- Есть заказы, которые даже вас, с вашим опытом, удивляют?

- Не перестают удивлять бракоразводные процессы. Когда возникает судебное дело из-за микроволновки, десятка пар носков и другой мелочи, которую делят, это выливается в большую сумму за экспертизу - перечень большой. Думаешь, ну что вы не могли договориться? Склочников немало, которые, оказавшись вместе, сразу скандалят. Например, делят фундамент. Наш эксперт его измеряет, а они рядом орут друг на друга матом, готовы броситься в драку. Приходится разнимать.

Люди в области становятся более «кусачие». Готовы доказывать свою правоту, даже если экспертиза  дороже их проблемы. Женщина, купившая сапоги за 3 тыс. руб., оплачивает экспертизу за 5 тыс. и юридические издержки, лишь бы наказать магазин.

- Говорят, старые вещи лучше новых. А что показывает оценка?

- Похоже, это правда. На новых машинах металл можно смять нажатием пальца. Но трагедия ли это? Люди же сейчас такие, что и не смогут долго пользоваться одной вещью. Хочется менять телефоны, авто. Доходит до смешного: ребёнка в школу собрать не могут, а берут в кредит «БМВ Х5». Живёт в коммуналке, но новый айфон купить - святое. Всё становится одноразовым, но на это есть спрос.