Десять месяцев прошло с того момента, как у представителей малого и среднего бизнеса (СМСП) России появилась возможность, а точнее, преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, находящегося в муниципальной или региональной собственности, по его начальной рыночной стоимости.
Это стало возможным благодаря принятию Госдумой 5 августа 2008 г. закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...". Закон, конкретизирующий механизм реализации данного документа, принят и на местном уровне. Недавно на семинаре, организованном Калининградской Торгово-Промышленной палатой и "Северо-Западным юридическим центром", предприниматели говорили о наболевшем.
- Наш закон о механизме реализации ФЗ показывает истинное отношение региональной власти к малому и среднему предпринимательству, - считает руководитель юридического центра Евгений ЛОХМАТОВ. - По всему видно, что отношение к СМСП у нас не очень - Калининградская область находится на 64 месте среди всех регионов по доступности этого закона для предпринимателей. Передовые в этом отношении Мурманская область и Ставрополье, например, не регламентируют предельную площадь выкупаемых помещений, а рассрочку дают на 5 лет. У нас же 3 года рассрочки и максимум 500 кв. м. (по данным исследований общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России".
За 10 месяцев существования Закона выяснилось, что реализовывать "преимущество" предпринимателям оказалось крайне непросто. Во-первых, в силу несовершенства самого Закона, пункты которого, по мнению юристов, можно трактовать "десятью разными способами". Во-вторых, титульно Закон вроде бы направлен на поддержку Предпринимателей, но эта поддержка не носит прямого характера, а выражается, по словам Анны БОГРАД, руководителя Агентства по имуществу Калининградской области, бонусами для добросовестных бизнесменов. Арендаторы, которые соответствуют всем условиям Закона (по максимальной площади, по сроку непрерывного владения, и своевременно оплачивающие аренду), получают право выкупить помещения без проведения конкурса, но по рыночной цене. Рыночная цена помещений определяется независимой оценкой.
По словам юриста Андрея КОПЧИКОВА, результаты оценки арендуемых некоторых помещений настолько высоки, что возникают сомнения: сможет ли предприниматель, выкупивший помещение в соответствии с Законом, впоследствии продать его за такую же сумму. С другой стороны, можно понять аргументацию государства в лице Анны БОГРАД: "Считаете, что Ваше помещение переоценено - не покупайте. Мы его выставим на аукцион - и там вы сможете его приобрести за реальную рыночную стоимость, которая вполне может быть и ниже, тем более в нынешних условиях, а может и нет... Наша главная задача в данном контексте - максимальное наполнение бюджета".
Срок действия закона обозначен до 1 июля 2010 года, но на сегодня воспользоваться законом смогли лишь единицы. Другая "напасть" - срок непрерывного владения арендуемым помещением. В случае, если ИП прошел перерегистрацию и стал, допустим, учредителем ООО (а таких среди малых предпринимателей множество - ведь с 2006 г. торговать, скажем, алкогольными напитками может лишь юридическое лицо, и все предприниматели прошли массовую перерегистрацию), то это условие вообще невыполнимо. Как в таких случаях говорят юристы - "закон жесток, но это закон".
Если ваше предприятие полностью соответствует требованиям 159-го Закона и вы попали в число счастливчиков, которым разрешено воспользоваться преимущественным правом - Анна БОГРАД советует следующее:
1. Вы имеете право самостоятельно определить способ оплаты за арендуемые помещения. Можете заплатить сразу всю сумму, а можете написать заявление (форма прилагается) и воспользоваться рассрочкой. Причём, сумму первоначального взноса и график платежей устанавливаете ВЫ сами! Властные структуры могут лишь предложить свою схему (что некоторые и делают, предлагая оплатить сразу половину стоимости помещения, и на 50% предоставляют рассрочку) - вы вполне можете от неё отказаться. Если вы выбрали такой способ расчета, на сумму рассрочки начисляются проценты - 1/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. На сегодня - 4 %, и это еще один БОНУС для добросовестных предпринимателей, ведь средняя ставка по кредиту на рынке - 25-30% годовых;
2. Поскольку 159-й Закон - один из способов льготной приватизации государственной и муниципальной собственности, то эта сумма не облагается НДС, который, как известно, многие муниципалитеты требуют заплатить целиком и сразу;
3. Если у вас возникли проблемы с финансированием - при данном виде приватизации ВОЗМОЖНА ипотека. Юристы Северо-Западного юридического центра разработали схему, которая поможет вам быстро привлечь недостающую сумму и продолжить работу на том месте, к которому вы "прикипели" за годы работы. Тем более, что потрачено немало сил и средств, чтобы превратить арендуемые "подвалы" во вполне цивильные офисы и магазины. Кстати, по Закону, те суммы, которые вы потратили на благоустройство муниципальной и государственной собственности должны быть зачтены в сумме выкупа. При одной маленькой оговорке - владельцы помещений должны быть не против ремонта.
И еще одна ложка дегтя - в соответствии с Постановлением главы Администрации Калининграда от 25 сентября 2008 года - Предприниматели, которые торгуют подакцизными товарами (в этом списке и спиртные напитки, и сигареты) не имеют право на льготную приватизацию. А это, по сути, все продовольственные магазинчики. Но по словам юристов Центра по сути противоречит действующему Федеральному законодательству и может быть отменена в судебном порядке.
Типовой образец заявления о реализации преимущественного права
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи и залога
График платежей
Обманутых дольщиков защитит закон 
В Калининграде могут закрыться все магазины на первых этажах жилых зданий