В 2023 году в Калининградской области возвели 4,3 тыс. домов общей площадью 1,2 млн кв. м. Но более половины построенного жилья простаивает. Покупательская способность и так была невысокой, а тут льготные программы практически свёрнуты. Выясняем с экспертами, чего ждать на рынке недвижимости.
Второе Сочи
Сейчас средняя процентная ставка по ипотечным кредитам достигла 20-22 % для новостроек и для «вторички» (при психологическом пороге 14%) , что привело к резкому снижению спроса на рынке недвижимости. В Интернете появились публикации со ссылками на федеральных экспертов, что цены на жильё к Новому году рухнут на все 50%.
Некоторые из них прогнозируют, что «вторичка» умрёт, а на смену продажам жилья на вторичном рынке может прийти обмен с доплатой.
«Пятьдесят процентов – погорячились. Ситуация на вторичном и первичном рынке будет разная, - говорит гендиректор Союза профессиональных риелторов области Татьяна Гилёва. – Застройщики будут придумывать всяческие акции, чтобы подогреть рынок. Может, цены пойдут вниз на объекты, которые надо срочно продать. Но в данный момент с нашей логистикой ждать, что цены на жильё рухнут наполовину, не приходится. У нас достаточно мощные застройщики. Может образоваться в перспективе дефицит жилья либо компании переориентируются на побережье, где ни спрос, ни цены точно падать не будут. На «вторичке» всё, как обычно: в любой кризис теряет в цене жильё, построенное до 2000 г., особенно – «хрущёвки», «брежневки», «немцы». Они серьёзно упадут в цене, если надо будет продавать.
Но наш регион сейчас переживает бум второго Сочи. Соответственно, даже пресловутые хрущёвки востребованы, если находятся в центре города. Продавцы про это знают. Хрущёвка на ул. Карташова и хрущёвка на ул. Минской будут реагировать на падение по разному. В Калининграде 90% продавцов не реализуют квартиры просто так. Они продают, чтобы купить что-то. Ни один здравомыслящий человек, видя, что новостройки идут в отрыв и цены на них не падают, не уронит своё жильё на 50%. Я считаю, что СМИ, говоря о том, что цены рухнут наполовину, вводят покупателей в заблуждение. К примеру, у нас есть одна из лучших квартир в центре Калининграда. Приходят люди и говорят: мол, всё равно цены будут падать, давайте на миллион опустим, не понимая, что я уберу 300 тыс. и её тут же заберут. В нашей области самый востребованный сегмент – хорошая квартира с ремонтом. И застройщики перестраиваются: сдают квартиры с отделкой. Жильё покупают местные жители. Традиционно среди покупателей много москвичей, питерцев, а также иностранцев, которые готовят себе «дачу». Большей частью это немцы. Этим летом сделки с гостями из-за рубежа уверенно занимали от 10 до 20% рынка. В целом с июля количество сделок по Калининграду снизилось из-за роста ипотечной ставки на 50%».
Калининградская область заняла 70 место в рейтинге российских регионов по доступности ипотеки. Только 7,9% калининградских семей с официальной зарплатой могут купить «обычную двухкомнатную квартиру» в ипотеку по рыночной процентной ставке. Взять кредит на жилье по льготным программам могут 23,7% семей.
«Абсурд: ипотечная ставка сейчас 21, 9% и столько же ставка по вкладу, - размышляет Татьяна Павловна. – По моим наблюдениям, хранить долго деньги на вкладах людям становится неспокойно. Большая ставка, которая держится длительное время, в нашей стране часто заканчивается чем-то очень неприятным. Есть какое-то предчувствие… Калининградцы спрашивают, куда вложить деньги. Недвижимость в любом случае хорошее вложение. К примеру, двухкомнатная квартира с автономным отоплением и качественным ремонтом в центре города в центральном районе, тихом зелёном месте рядом с гимназией № 1, в 2019 году стоила 5 млн руб. Прошло пять лет. Сейчас примерно такая же квартира там стоит 12 млн.
Всё зависит от цели. Если человек хочет вложить деньги с целью инвестиции и достать их через год с большим бонусом, сейчас это вряд ли получится. Если же покупка жилья осуществляется с целью инвестиции на длительный период, то можно рассматривать его под сдачу. Инвестировать с целью короткого заработка можно было в 2020 – 2022 годах. Во время пандемии застройщики поднимали цены дважды в неделю. СВО тоже простимулировало спрос плюс низкие кредитные ставки. Сейчас такого уже нет. Взять квартиру за 6 млн, чтобы через полгода продать её за 6500, увы, уже не выйдет - государство отменило льготы по новостройкам. Есть траншевая ипотека, рассрочка платежа до окончания строительства – такие программы есть. Часть субсидирует банк, часть застройщик. Но надо понимать, что при такой программе всё равно цена «квадрата» вырастает на ту самую пресловутую субсидию. Есть надежда, что государство будет стимулировать бюджетников. Такие планы есть».
Тем, кто интересуется - покупать сейчас жильё или подождать, эксперты советуют следующее: если с целью инвестирования, подержите деньги на вкладах. Если с целью сдачи в аренду, смотрите хорошие предложения. Если для жизни, не ждите: ставка всегда связана со спросом и ростом арендной платы. Если раньше снять квартиру в Калининграде с автономкой в спальном районе можно было за 20 тыс. в месяц, то сейчас аренда выросла до 35 тыс.
Все, кто не может «поднять» ипотеку, снимают квартиры. И этих людей стало гораздо больше. Калининград - второе Сочи. Есть сезонность. Здесь многие сдают жильё только до 2 мая или 30 апреля. Сейчас высокий сезон позади. Цены на аренду упадут, но это все равно не 20 тыс., как раньше.
Частник «подвинется»
«То, что к Новому году цены могут рухнуть на 50% - не может быть! – комментирует президент Ассоциации риелторов Калининграда Олег Перевалов. - На мой взгляд, цены снизятся только до того уровня, если бы не было льготной ипотеки. Представьте: 2020 год, всё идёт, как обычно – недвижимость дорожает в пределах инфляции. Каждый год прибавляется 10-15%, за 4 года было бы увеличение 50 – 60%. А по факту произошёл рост в 2, 5 раза за счёт того, что отменили льготные программы, которые разогревали рынок. Сейчас их убрали и, по логике, цена должна вернуться к уровню 2020 года плюс инфляция. Но за счёт того, что сейчас высокие инфляция и процентная ставка – всё дорожает, недвижимость упадёт в цене до 10, максимум 15%. И то это очень грубо. На рынке есть ликвидные варианты жилья со свежей отделкой, мебелью – они от слова совсем не снижаются.
Есть заведомо неликвидные варианты: старый фонд, «серый ключ». Здесь конкуренция будет плотная, снижение может быть и до 20%. Насчёт 50 – сильно сомневаюсь. За такой короткий срок это нереально, да и вообще нереально. Насчёт вторичного рынка жилья. Он как раз не умрёт. Там есть частные собственники, которые готовы «подвинуться» в цене. Они приобретали квартиры 3 – 5 лет назад. У них нет понятия себестоимости, нет чрезмерной жадности; банка, который заставляет продавать метры по определённой цене, как застройщиков. Такое впечатление, что сказку: «вторичный рынок умрёт» разносят как раз застройщики и банки, чтобы хоть как-то привлечь к себе внимание. Вторичный рынок живёт. Существует и обмен с доплатой. Но не в чистом виде. К примеру, у кого-то есть квартира за 5 млн руб. Заработано или получено в наследство дополнительно 2 млн. Человек продаёт квартиру за 5 млн, добавляет 2, покупает что-то лучше. А кому-то наоборот нужны деньги и в наличии излишки площади. Он продаёт «трёшку» за 10 млн, покупает за 3 млн машину и берёт двухкомнатную квартиру за 7 млн поменьше. Сейчас на «вторичке» сделок достаточно даже без сумасшедшей ипотеки, хотя их число за год уменьшилось в полтора раза. Льготные программы закручиваются. К Новому году их практически не останется. Люди договариваются о рассрочке. Это тоже нормальная и безопасная схема.
Покупатели, допустим, будут оплачивать квартиру в течение года – полутора. Таких случаи есть и сейчас, а будет ещё больше. На первичном рынке жилья всё гораздо сложнее. Во-первых, там сумасшедший переизбыток предложения. Во-вторых, это зачастую предложения низкого качества – не готовые квартиры: заезжай и живи, а «серый ключ». Есть определённая жадность застройщика, который привык получать большую маржу. И самый главный момент – проектное финансирование и банки, которые контролируют ценовую политику застройщиков и, даже если те готовы снизить цену, не дают им этого сделать. «Первичка» в регионе незаслужено переоценена: не может квартира неготовая стоить дороже, чем готовая только за счёт того, что дом свежий. Дом свежий – это значит, ты будешь 2 – 5 лет ездить в лифте, оббитом ДСП, а по этажам будут сновать туда – сюда ремонтники».
По словам Олега Перевалова, на сегодня в регионе не распродано около половины построенного жилья. И оно продолжает накапливаться. Конечно, такой ситуации, как в Китае, где сносят целые кварталы не раскупленных новостроек, у нас исключена. Но излишки есть. Сумасшедшие миллионы квадратных метров сдаются круглый год, хотя по большому счёту в области нет дефицита жилья. Многим и не нужна квартира в собственности. Молодые люди, которые хорошо зарабатывают, предпочитают арендовать жильё, перемещаться по стране, по миру.
«История о том, что нужно строить, и строить в больших количествах бешеными темпами - история в никуда, - уверен эксперт. - В соседних странах: Литве, Польше, Германии такого количества жилья не строится. С другой стороны, у нас нет таких рисков, как в Китае. Сносить кварталы пустующих многоэтажек точно не будут. Зачем сносить новое, когда нужно сносить старый фонд».
В новых реалиях застройщики меняют своё поведение. Они начали адекватно платить риэлторам – доходит до 10% за сделку. Придумывают мультиакции для покупателей. Практически все стали делать ремонты. Подорожание строительных материалов из-за снижения покупательской способности притормозилось. А вот ремонтные работы подорожали по некоторым сегментам до 50%, квалифицированных кадров отрасли не хватает.
Цифра
Ожидается, что за третий квартал «квадратный метр» жилья в регионе подешевеет со 109 до 103 тыс. руб.