Анализируя тренды наступившего года на рынке недвижимости, эксперты сходятся в одном: строить новое жильё смысла нет. На «вторичке» же делать «погоду» будут местные жители и бюджетники.
Только «упакованные»
«На новостройки люди сейчас почти не смотрят - из-за дороговизны стройматериалов и ремонтных работ в сто раз выгоднее взять готовое жильё, и это главный тренд нового года. Покупатель спрашивает квартиры обязательно с отделкой, а желательно и с мебелью. И даже эти квартиры проигрывают полностью обставленным-«упакованным», - рассказывает президент Гильдии риэлторов Калининграда Олег Перевалов. - Любимый застройщиками «серый ключ» уходит в прошлое. Люди стараются более взвешенно брать ипотеку. Не хочется потом продавать дешевле, чем покупал. Как правило, на ипотеку решаются, если на квартиру немного не хватает: до 2 миллионов. Удивляет, что до сих пор находятся бесстрашные люди, которые берут новостройки по максимальной цене, не понимая, сколько через год будут стоить отделочные материалы».
За 15 лет в городе понастроили массу «однушек» - их переизбыток. Но сейчас даже бездетная пара не хочет жить в таких стеснённых условиях, когда друг от друга никуда не уйти отдохнуть. В тренде двухкомнатные квартиры, они более функциональны. Разброс цен по Калининграду сейчас примерно такой: «двушка» в Центральном и Ленинградском районах стартуют от 8 млн руб., в Московском - от 6, 5 млн, в домах советской постройки 90-х годов - от 4,5 млн.
Квартиры со свежей отделкой и мебелью, хорошей локацией держат цену. Остальные продолжают проседать, особенно старое жильё. С середины марта цены упали на 15-20 процентов. И нижний предел ещё не нащупан. Застройщики, хотя публично цены не корректируют, но, если видят, что покупатель действительно заинтересован, идут ему навстречу. Но ниже запланированной маржи не опускаются.
По данным портала «Мир квартир», Калининград оказался среди лидеров по снижению стоимости жилья за последний квартал 2022 года: показатель упал на 4,5 %. Средняя цена «квадрата» жилья в облцентре составляет 115,5 тыс. руб.
По словам Олега Перевалова, 115 тыс. руб. - цена предложения, по такой продают единицы квартир. Реальная цена сделки - ближе к 100 тыс. руб. Причём, если год назад продавались 40-60 квартир в месяц, то сейчас всего 2-4. В настоящее время 85 % покупателей жилья - местные, год назад было наоборот. Можно предположить, что в наступившем году строительство нового жилья существенно сократится. В России о Калининграде ходят разные слухи, как результат - в область перестали приезжать люди, а рынок новостроек у нас в большей степени держался на приезжих. Сейчас их нет. А значит, и строить без спроса смысла нет.
Губернатор Антон Алиханов констатировал, что активный рост цен, который наблюдался последние два года за счёт активной миграции в область, не мог продолжаться вечно.
«Для калининградцев - это негативное явление, когда 80 % сделок заключались людьми, которые зачастую здесь не живут. Для строителей это, наверное, приятно, но для местного населения нет, да и для экономики в целом, которая получила «пузырь», - сообщил он.
Порог близко
Гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва говорит, что сейчас сложно сделать прогноз даже на 3 месяца.
«Находимся в режиме ожидания, - говорит Татьяна Павловна. - Меняются условия выдачи кредитов, ипотеки. Те, у кого двое несовершеннолетних детей, смогут взять ипотечный кредит по ставке 5,7 % - вопрос почти решён. Но навряд ли это мощно подстегнёт стагнирующий рынок. На мой взгляд, этот год будет годом местных покупателей и бюджетников. Инвестиционные программы вряд ли будут работать. Но сказать, что на этом фоне застройщики уронили цены, - нет! Бешеных скидок не предвидится. Есть порог, ниже которого не интересно продавать никому, и он уже близко. Риэлторы всегда работали на процент от сделки. В 2022 году сделок в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Многие не выдерживают - уходят. Надеюсь, что вернутся. Стоит ли продавать жильё сейчас или ждать? Динамику цен хорошо иллюстрируют однокомнатные «хрущёвки». Весной они стоили 3 млн 600 тыс., летом - 3 млн, сейчас уходят за 2 млн 600. А в марте, может, придётся реализовывать за 2 млн 400. Так что, если есть мысль о переезде, лучше продавать сейчас. Летом- осенью калининградцы активно уезжали. Сейчас - меньше. И, по нашим наблюдениям, не в другие страны, а в другие регионы - туда, где больше перспектив по работе».