Есть ли будущее у СНТ? В садовых обществах выявляют незаконные постройки

Дроны видят всё

Подоплёка такого пристального внимания к проблеме понятна: государству нужны налоги. В  текущем году вступили в силу изменения ФЗ-382 в порядок налогообложения земельных участков. Теперь все территориальные органы исполнительной власти обязаны ежегодно отчитываться перед Федеральной налоговой службой о фактах неиспользования земли по целевому назначению и выданных нарушителям предписаниях. На основании этих данных налоговики могут прекратить льготное  налогообложение (предусмотренное для участков под ИЖД или садоводство) и начать взимать плату по повышенной ставке.

   
   

Сотрудники администрации Калининграда сами вносят сведения о построенных объектах в Единый реестр недвижимости.

Справка
103 садовых объединения (35, 5 тысяч участков) функционируют в облцентре.

По существующему порядку, собственник участка в садовом обществе не обязан получать разрешение на строительство. Но для подстраховки лучше уведомить мэрию о желании построиться и предоставить проект дома относительно других построек (можно в произвольной форме). Если есть обременения на участок, вам сразу откажут. По окончанию работ чиновники проверят, насколько объект соответствует градостроительным нормам. Соблюдены ли расстояния между постройками, ширина проезда и т. п., ведь переделать потом гораздо сложнее, а порой и невозможно. Многие наши СНТ с узкими проездами и прилепленными друг к другу домами тому наглядный пример. Гораздо проще скорректировать проект ещё до строительства. 

Из 479 проектов домов, представленных  в мэрию владельцами садовых участков в прошлом году, нормам соответствовали лишь 152. А большинство садоводов не считают необходимым вообще что-либо согласовывать.

Власти города выявляют незаконные строения с помощью аэрофотосъёмки. Нарушители получат предписания о сносе. Если они не демонтируют дома самостоятельно, то это сделают за счёт бюджета, а владельцам участков по суду выставят счёт.

   
   

По информации комитета муниципального контроля, с 2018 года в Калининграде снесли пока только два объекта капитального строительства (по ним подготовили сметы), тогда как всего их, по данным на 1 января, выявили 286. Сейчас глава администрации Елена Дятлова поставила задачу активизировать эту работу.

Резервные земли

 «Ещё мэр Александр Ярошук в своё время на одном из совещаний сообщил: к 2035 году ни одного СНТ в черте населённых пунктов не будет. В облцентре, может, останется от силы два, но пока не определились, какие именно, - комментирует председатель «Союза садоводов Калининградской области» Вадим Сафронов. – Вот сейчас собираются строить новый автомобильный мост через Преголю, продолжение эстакады с выходом к Мамоновской трассе. Это  затрагивает интересы СНТ «Ветерок - 2». Владельцев 67 строений уже предупредили о сносе. Они в ответ дружно выставили участки на продажу. Да, владельцы получат деньги за земельные участки, но наверняка по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной. А вот в отношении недвижимости чиновниками давно было сказано: мол, это ваше право собственности, забирайте и переносите!

Справка
Тем, кто не успел зарегистрировать дом, нужно обратиться к кадастровому инженеру (желательно к тому, кто межевал земли общего пользования СНТ), сделать техплан строения с актом описания и идти с этим в МФЦ на регистрацию.

Земли СНТ – резервные. В 1953 году Сталин дал людям по восемь, в 1991-м Ельцин – по шесть соток. Тогда ещё не было такого понятия как «индивидуальный жилой дом». Разрешалось строительство только садовых домиков и выращивание продукции. С 1 января 2019 года ИЖД разрешили строить, но при соблюдении ряда правил. А их немало: к примеру, от смежного участка до дома должно быть 3 метра, от проезда до строения – минимум 3, максимум 5 м. Если эти правила не соблюдаются, объект считается самостроем. А владельцам имеют полное право выдать предписание: «Привести всё в порядок». Не приведут – получат штраф. Третьего предупреждения не будет – всё снесут. «Закон о реновации» развязал руки чиновникам. И в первую очередь, по логике вещей,  их интересы будут направлены на те садовые товарищества, где создана инфраструктура: газ, свет, канализация. В областном центре это район ул. Ломоносова, Б, Окружной, Питьевого канала. Там находятся СНТ «Вишневый сад», «Дачное», «Спутник», «Золотая осень», «Энергетик», «Янтарь - 2» и другие. Все блага цивилизации садоводы проводили за свой счёт, но эти расходы вряд ли им кто-то возместит. Знаю такие случаи, когда люди обращались в Росреестр, чтобы узаконить участки, а им отказывали. Иначе застройщикам надо будет платить деньги, а у них лишних денег нет. Они зачастую и земельные массивы получают от власти «в подарок». Помяните моё слово: в 2025 году, когда пройдут  губернаторские и президентские выборы, СНТ начнут «лопатить» прицельно. К этому времени регионы должны окончательно определиться с Генпланом, Правилами пользования и застройки, с размером федеральной помощи на выплаты.  Причём под раздачу попадут и курятники, и свинарники, и гаражи. Не исключаю, и такой вариант, что начнутся поджоги. Городу и застройщикам нужна земля. Когда в 1960-70-е годы власти выдавали жителям землю под СНТ на Большой Окружной, 1 и Большой Окружной, 3, это была окраина, а  теперь - город. И «Шанхай», как называл садовые общества вышеупомянутый Александр Ярошук, будут убирать. Кто виноват? Сами собственники земельных участков, потому что не знают свода Правил застройки  садовых товариществ (актуализированы в 2011 г.). Если все садоводы вели бы строительство согласно нормам, повода для сноса домов не было бы. Сейчас же в СНТ не пройти – не проехать. Там, где ширина улицы должна быть по нормативам 15  метров, нет и пяти. Можно снести часть участков и расширить дорогу, но кто добровольно согласиться урезать «своё»?! Никто! 

Что сейчас делать садоводам? Регистрировать дома, пока не поздно. Это шанс для тех редких законопослушных владельцев, у которых всё строго по нормам, через суд получить возмещение ущерба или продать строения тому же застройщику. Причём, в  суде будет оспариваться не право собственности, а законность самой постройки. Но садоводы этого не делают, чтобы уйти от налогов. Есть те, кто пытается зарегистрировать дома, но не позволяют нарушения, допущенные при строительстве, или «красные линии», которые провели в СНТ. Приезжие покупают на побережье садовые участки, не подозревая, что те находятся  под рекреационными, санаторно-курортными и другими обременениями, введёнными Постановлением правительства № 188 от  2018 года. Такой вот замкнутый круг. На мой взгляд, у СНТ нет будущего. Умные люди сейчас распродают участки и дома в садовых товариществах. Есть и те, кто готовится лезть на амбразуры и сражаться за собственность, но их перспективы печальны».

Кстати
В этом году во всех субъектах РФ проведут государственную кадастровую оценку всех без исключения земельных участков. Эксперты прогнозируют, что переоценка земель приведёт к повышению налога на имущество. Тем, кто не спешит узаконить постройки на участке, после внесения в базу Росреестра, грозит и штраф - 20% от начисленной суммы налогов. Проблемы могут возникнуть и у тех, кто имеет отметку «временный» в Едином реестре недвижимости. Такие записи делали до 2017 г., если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учёт Росреестром, но права на него собственник не зарегистрировал. Согласно 218 ФЗ от 13 июля 2015 г. для объектов с «временным статусом» 1 марта 2022 года реестровая запись станет архивной, а сведения кадастрового учёта об участке аннулируют. Соответственно, продать, подарить или завещать такой участок будет нельзя.